Tipi di affitto in Spagna — lungo termine, turistico e stagionale

Se l’affitto fa parte del tuo piano, che tu sia inquilino o proprietario che affitta un immobile, è utile sapere che la legge spagnola regola queste tre categorie in modo piuttosto diverso. Identificare correttamente la categoria fin dall’inizio aiuta a evitare confusione in seguito.

Affitto a lungo termine

Regolato dalla legge spagnola sugli affitti urbani, LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), è il contratto residenziale standard con una struttura reale:

• Durata minima: i contratti vengono solitamente firmati per un anno, ma l’inquilino ha il diritto legale di rinnovarlo annualmente fino a 5 anni (fino a 7 anni se il locatore è un’azienda).
• Deposito cauzionale: limitato per legge a una mensilità, anche se i locatori spesso richiedono in aggiunta una garanzia bancaria o mensilità extra oltre il limite.
• Aumenti dell’affitto: legati a un indice specifico (attualmente basato sull’indice di riferimento dell’INE, l’Istituto Nazionale di Statistica spagnolo, e non alla discrezione del proprietario), quindi gli aumenti non possono essere arbitrari. Negli ultimi anni si è attestato intorno al 2,2-2,5%.
• Preavviso: l’inquilino di solito deve dare un preavviso di 30 giorni per recedere anticipatamente dal contratto dopo i primi 6 mesi.
• Recesso anticipato da parte del proprietario: possibile dopo un anno di permanenza dell’inquilino, a condizione che l’immobile sia necessario per il proprietario stesso o per i suoi familiari, con un preavviso di 4 mesi.

Per i proprietari, è un’opzione più stabile e prevedibile: reddito costante, meno cambio di inquilini, ma meno flessibilità nel modificare le condizioni o recuperare l’immobile rapidamente.

Affitto turistico

L’affitto turistico a breve termine segue regole completamente diverse, e le licenze si sono notevolmente inasprite in tutta la Spagna nell’ultimo anno. L’affitto turistico è regolato dalle autorità regionali, quindi ogni comunità autonoma ha le proprie norme.

• Costa Blanca / Comunidad Valenciana: la licenza turistica è obbligatoria specificamente per soggiorni fino a 10 notti. Gli affitti da 11 notti fino a 9 mesi sono considerati temporanei e non richiedono affatto la licenza turistica. Ottenere la licenza è un processo piuttosto complesso: l’immobile deve prima soddisfare determinati requisiti, come la disponibilità di un posto auto, l’approvazione della comunidad (la comunità dei proprietari dell’edificio), e altre condizioni simili stabilite dal comune.
• Tenerife / Canarie: da dicembre 2025, una nuova legge ha completamente bloccato il rilascio di nuove licenze turistiche. Le licenze esistenti restano valide, ma al momento non ne vengono rilasciate di nuove, il che ha notevolmente rallentato le vendite di immobili acquistati specificamente a questo scopo. Al cambio di proprietario, le vecchie licenze generalmente perdono validità.

Affittare a fini turistici senza una licenza valida non è solo un rischio di multa, è di fatto un’azione fuori legge, e i controlli sono aumentati sia in queste regioni sia in tutta la Spagna.

Affitto stagionale (temporada)

Si colloca tra le due opzioni precedenti: l’affitto stagionale è possibile fino a 9 mesi. Nella Comunidad Valenciana copre da 11 notti fino a 9 mesi. Nelle Canarie, fino a 9 mesi. In questo tipo di affitto conta il motivo della locazione. Non può trattarsi né di vacanza né di residenza permanente. Viene spesso utilizzato da persone che si trasferiscono temporaneamente, lavorano da remoto per una stagione, o restano per un periodo determinato per motivi di salute, e così via.

• Non rientra nelle rigide tutele dell’inquilino previste dalla LAU, poiché non è considerato residenza principale.
• Non esiste un requisito minimo fisso di deposito, come nell’affitto a lungo termine.
• Maggiore flessibilità per entrambe le parti, ma meno tutela legale in caso di problemi.
• Sulla Costa Blanca, è proprio questa la categoria che copre da 11 notti a 9 mesi, un’opzione intermedia davvero comoda sia per gli inquilini che per i proprietari.

Perché è importante

Scegliere la categoria sbagliata, o peggio, affittare un immobile senza capire quali regole si applicano, è uno degli errori più comuni e facilmente evitabili nel mercato immobiliare spagnolo. Capire quale tipo di affitto si adatta alla propria situazione specifica, che tu stia affittando o prendendo in affitto, è il primo vero passo per fare tutto correttamente.