Imposta sul reddito da locazione: cosa pagano davvero i proprietari

Se hai comprato un immobile in Spagna e lo affitti, sia a lungo termine, per stagione, o come affitto turistico con licenza, il reddito va dichiarato, e quanta imposta pagherai dipende in gran parte dal tuo status di residenza.

Se sei non residente dell’UE o del SEE

• Aliquota fissa: 19% sul reddito netto da locazione.
• Spese deducibili consentite: spese condominiali, manutenzione, assicurazione, IBI, tassa sui rifiuti, luce, acqua, allarme, internet, commissione della società di gestione.
• L’imposta si calcola sul reddito netto, non sul canone lordo, e si dichiara trimestralmente tramite il modello 210.

Se sei non residente extra UE e non SEE

• Aliquota fissa: 24%.
• A differenza dei non residenti UE/SEE, generalmente non puoi dedurre le spese prima di calcolare l’imposta, questa viene applicata sul reddito lordo da locazione. Questa norma è stata impugnata davanti alla Corte Europea, che ha stabilito che calcolare l’imposta in questo modo, senza considerare le spese dei proprietari, è illegittimo. Per ora, tuttavia, le spese non possono essere applicate, in attesa dell’esito di tutti i ricorsi. Gli esperti si aspettano che dal 2027 arrivino modifiche ufficiali al calcolo dell’imposta sul reddito, con l’applicazione degli importi delle spese.

Questa è una delle differenze più rilevanti del sistema, e spesso coglie le persone di sorpresa se non ne sono avvisate in anticipo, la differenza pratica tra il 19% sul netto e il 24% sul lordo può essere considerevole.

Se sei residente

• Il reddito da locazione si somma al reddito complessivo e viene tassato secondo la scala progressiva spagnola: 19% fino a 12.450 €, salendo attraverso diversi scaglioni fino al 47% per redditi superiori a 300.000 € (scala nazionale per il 2026, anche se alcune comunità autonome applicano inoltre una propria scala regionale).
• Sono ammesse spese deducibili, le stesse categorie previste per i non residenti UE.
• Se l’immobile viene affittato come abitazione principale a lungo termine dell’inquilino, si applica una riduzione aggiuntiva fino al 60% sul reddito netto da locazione prima della tassazione, un vantaggio davvero significativo non disponibile per i non residenti. Questa riduzione non si applica agli affitti turistici o a breve termine.

Nota specifica sull’affitto turistico

Indipendentemente dallo status di residenza, il reddito da affitto turistico a breve termine viene tassato come qualsiasi altro reddito da locazione, ma solo se l’immobile è regolarmente autorizzato:

• Costa Blanca: la licenza è obbligatoria specificamente per soggiorni fino a 10 notti (approfondimento completo nell’articolo 6). Per l’affitto turistico, la dichiarazione avviene trimestralmente. L’IVA attualmente non si applica a meno che non vengano offerti servizi di pulizia giornaliera, catering, e simili.
• Canarie: dal dicembre 2025 non vengono rilasciate nuove licenze turistiche, quelle esistenti restano valide. Alle Canarie, l’affitto turistico paga anche l’IGIC al 7% (l’equivalente dell’IVA alle Canarie). La dichiarazione è trimestrale.

Affittare senza licenza valida, soprattutto con l’aumento dei controlli in entrambe le regioni, crea rischi legali che vanno ben oltre la sola questione fiscale.

Un esempio numerico

Un locatore non residente UE guadagna 14.000 € l’anno da un affitto a lungo termine, con 4.000 € di spese deducibili (spese condominiali, assicurazione, IBI, commissione della società di gestione):

• Reddito netto imponibile: 10.000 €.
• Imposta al 19%: 1.900 €.

Lo stesso scenario per un locatore non residente extra UE, deduzioni non consentite:

• Reddito imponibile: i 14.000 € interi.
• Imposta al 24%: 3.360 €.

Quasi il doppio dell’imposta sullo stesso reddito da locazione, unicamente a causa dello status di residenza, conviene saperlo in anticipo, prima di decidere come strutturare e affittare l’immobile.

La conclusione principale

La differenza fiscale tra non residenti UE e non UE è considerevole, e la riduzione fino al 60% per i residenti sugli affitti a lungo termine è uno dei vantaggi più significativi, e spesso sottovalutati, della formalizzazione della residenza se affittare fa parte dei tuoi piani a lungo termine. Ricevere una consulenza adeguata su quale categoria ti riguarda prima di iniziare ad affittare fa risparmiare parecchio impegno nel correggere errori più avanti.