Tasse sulla proprietà a Tenerife (Canarie)

Una volta comprese le fasi di una transazione, la cosa successiva da sapere è esattamente quanto pagherai, e questa cifra dipende da dove compri più di quanto la maggior parte delle persone si aspetti.

Se stai comprando

Se compri una casa usata a Tenerife, pagherai l’ITP, l’imposta di trasferimento, al 6,5% del prezzo d’acquisto. Se compri una nuova costruzione direttamente da un costruttore, l’imposta diventa IGIC, l’equivalente canario dell’IVA, al 7%, più un’imposta sugli atti giuridici (AJD), solitamente all’1%. L’acquirente sostiene anche le spese notarili e di registrazione.

Ad esempio, per una nuova costruzione da 250.000 €: l’IGIC al 7% ammonta a 17.500 €, più l’AJD all’1% (2.500 €), più notaio e registrazione, circa altri 3.000-3.500 €. I costi aggiuntivi totali si aggirano generalmente intorno al 9-10% sopra il prezzo dell’immobile.

L’ITP va pagato entro 30 giorni lavorativi dalla firma dal notaio, un termine legale da tenere presente fin dall’inizio.

Se stai vendendo

Se vendi, l’imposta che conta è quella sulla plusvalenza, calcolata come differenza tra prezzo d’acquisto e di vendita, meno le spese deducibili. I non residenti pagano un’aliquota fissa del 19%, con un sistema di ritenuta: l’acquirente trattiene il 3% del prezzo di vendita per garantire il pagamento dell’imposta. Questa somma trattenuta si dichiara tramite il modello 210 entro un mese dalla vendita. Se l’imposta reale sul profitto, al 19%, risulta inferiore a quella ritenuta del 3%, il venditore può richiedere il rimborso della differenza.

Per i residenti fiscali in Spagna, il calcolo funziona diversamente, tramite la dichiarazione annuale, su scala progressiva:

• 19% fino a 6.000 €
• 21% da 6.000 € a 50.000 €
• 23% da 50.000 € a 200.000 €
• 27% da 200.000 € a 300.000 €
• 28% o 30% oltre questa soglia

Ad esempio, un residente vende un immobile con un profitto di 60.000 €. I primi 6.000 € sono tassati al 19%, i successivi 44.000 € al 21%, e gli ultimi 10.000 € al 23%. L’imposta si calcola per scaglioni, non sull’importo totale, quindi l’aliquota effettiva finale è solitamente più bassa di quanto sembri a prima vista.

Da ricordare anche la plusvalenza comunale (plusvalía municipal), un’imposta locale separata spesso trascurata, calcolata dal comune in base all’aumento del valore catastale del terreno durante il periodo di proprietà.

Aliquota ridotta di ITP all’acquisto

L’aliquota ridotta (tipo reducido) del 5% si applica quando tutte queste condizioni sono soddisfatte insieme:

• L’immobile diventerà la residenza principale dell’acquirente
• Il prezzo non supera i 200.000 €
• È la prima casa dell’acquirente, oppure ha venduto la precedente entro 2 anni

Si applica una bonifica aggiuntiva del 20% su quel 5% se sono soddisfatti anche questi requisiti:

• È la prima abitazione principale
• L’acquirente ha 40 anni o meno
• Il reddito annuo combinato non supera i 46.455 € (più 6.825 € per ogni persona a carico)
• Oppure l’acquirente è una donna vittima di violenza di genere

Ad esempio, un acquirente compra un appartamento per 165.000 €, che diventerà la sua prima e unica abitazione principale. Soddisfa tutti i requisiti: il prezzo è sotto i 200.000 €, ha 32 anni, e il suo reddito rientra nel limite.

Prima si applica l’aliquota ridotta del 5%: 165.000 € × 5% = 8.250 €. Poiché soddisfa anche i requisiti della bonifica, si applica uno sconto aggiuntivo del 20%: 8.250 € × 20% = 1.650 €.

Imposta finale: 8.250 € – 1.650 € = 6.600 €.

Per confronto, all’aliquota standard del 6,5%: 165.000 € × 6,5% = 10.725 €.

La differenza tra l’aliquota standard e quella ridotta è di 4.125 €, una somma considerevole, facile da perdere se non si controllano i requisiti in anticipo.

Da sottolineare: se l’aliquota ridotta viene applicata in modo errato, il fisco può in seguito richiedere la differenza fino al 6,5%, con interessi di mora, quindi conviene verificare l’idoneità prima dell’acquisto, non dopo.

Non serve memorizzare tutto questo. Basta tenerne conto in anticipo, idealmente con un consulente, affinché la cifra dal notaio non sia una sorpresa.