Налоги на недвижимость на Тенерифе (автономия Канарские острова)

Разобравшись с этапами сделки, стоит понять, сколько именно придется заплатить, и эта цифра зависит от того, где вы покупаете, больше, чем можно было бы подумать.

Если вы покупаете

Если вы покупаете вторичное жилье на Тенерифе, вы заплатите ITP, налог на передачу собственности, в размере 6,5% от стоимости покупки. Если покупаете новостройку напрямую у застройщика, налог меняется на IGIC, канарский аналог НДС, в размере 7%, плюс налог на оформление юридических актов (AJD), обычно 1%. Также покупатель оплачивает расходы на нотариальные услуги и регистр собственников, обычно это ещё около 1-1,5% от стоимости объекта совокупно.

Например, при покупке новостройки за 250 000 евро: IGIC 7% составит 17 500 евро, плюс AJD 1% (2 500 евро), плюс нотариус и регистрация, ориентировочно ещё 3 000-3 500 евро. Итого дополнительные расходы обычно составляют около 9-10% сверх цены объекта, и это стоит закладывать в бюджет с самого начала.

ITP нужно оплатить в течение 30 рабочих дней с момента подписания у нотариуса, это официальный срок, установленный законом.

Если вы продаёте

Если вы продаёте, важен налог на прирост капитала, который рассчитывается как разница между ценой покупки и продажи, за вычетом допустимых расходов. Нерезиденты платят его по фиксированной ставке 19%, и действует система удержания: покупатель удерживает 3% от стоимости продажи, чтобы налог был точно уплачен. Удержанная сумма декларируется через форму Modelo 210 в течение месяца после сделки. Если сумма налога с прибыли в 19% превышает удержание 3%, продавец может запросить возврат разницы.

Для налоговых резидентов Испании сумма налога рассчитывается по-другому, через ежегодную налоговую декларацию, по прогрессивной шкале:

• 19% — до 6 000 €
• 21% — от 6 000 € до 50 000 €
• 23% — от 50 000 € до 200 000 €
• 27% — от 200 000 € до 300 000 €
• 28% или 30% — свыше этого порога

Например, резидент продает квартиру с прибылью в 60 000 евро. Первые 6 000 евро облагаются по ставке 19%, следующие 44 000 евро по ставке 21%, а оставшиеся 10 000 евро по ставке 23%. Налог считается по каждой части отдельно, поэтому итоговая эффективная ставка обычно ниже, чем кажется на первый взгляд.

Отдельно стоит помнить о муниципальном налоге на прирост стоимости земли, plusvalía municipal, отдельном местном налоге, который часто забывают учесть.

Льготная ставка налога при покупке

Сниженная ставка (tipo reducido) 5% применяется при выполнении всех условий одновременно:

• Недвижимость станет основным местом жительства покупателя
• Стоимость жилья 200 000 евро или меньше
• У покупателя это первое жилье, или он продал предыдущее в течение 2 лет

Дополнительная скидка, бонификасьон (bonificación), 20% от 5%, если также выполняются требования:

• Это первое и основное жильё
• Покупателю 40 лет или меньше
• Совокупный ежегодный доход не превышает 46 455 евро (плюс 6 825 евро на каждого иждивенца)
• Или если покупатель женщина, пострадавшая от гендерного насилия

Например, покупатель приобретает квартиру за 165 000 евро, которая станет его первым и единственным основным жильем. Он соответствует всем условиям: цена ниже 200 000 евро, ему 32 года, а годовой доход не превышает установленный лимит.

Сначала применяется сниженная ставка 5%: 165 000 € × 5% = 8 250 €. Затем, поскольку он также соответствует условиям бонификасьон, применяется дополнительная скидка 20%: 8 250 € × 20% = 1 650 €.

Итоговый налог: 8 250 € – 1 650 € = 6 600 €.

Для сравнения, по стандартной ставке 6,5%: 165 000 € × 6,5% = 10 725 €.

Разница между стандартной и льготной ставкой составляет 4 125 евро, весомая сумма, которую легко упустить, если заранее не разобраться в условиях.

Стоит подчеркнуть: если сниженная ставка применена неправильно, налоговая может позже потребовать доплату до полных 6,5%, с пенями за просрочку, поэтому перед покупкой стоит заранее проверить, действительно ли ситуация покупателя соответствует всем требованиям.