Impôt sur les revenus locatifs : ce que paient réellement les propriétaires bailleurs

Si vous avez acheté un bien en Espagne et le louez, que ce soit en longue durée, en saisonnier, ou en location touristique avec licence, les revenus doivent être déclarés, et le montant de l’impôt dépend largement de votre statut de résidence.

Si vous êtes non-résident de l’UE ou de l’EEE

• Taux fixe : 19% sur le revenu locatif net.
• Frais déductibles autorisés : charges de copropriété, entretien, assurance, IBI, taxe sur les ordures, électricité, eau, alarme, internet, commission de la société de gestion.
• L’impôt est calculé sur le revenu net, pas sur le loyer brut, et déclaré trimestriellement via le formulaire Modelo 210.

Si vous êtes non-résident hors UE et hors EEE

• Taux fixe : 24%.
• Contrairement aux non-résidents de l’UE/EEE, vous ne pouvez généralement pas déduire de frais avant le calcul de l’impôt, celui-ci est appliqué sur le revenu locatif brut. Cette règle a été contestée devant la Cour européenne, qui a jugé illégal ce mode de calcul sans prise en compte des frais des propriétaires. Pour l’instant, cependant, les frais ne peuvent toujours pas être appliqués, dans l’attente de l’issue de tous les recours. Les spécialistes s’attendent à des modifications officielles du calcul de l’impôt sur les bénéfices à partir de 2027, permettant l’application des montants de frais.

C’est l’une des différences les plus notables du système, et elle surprend souvent les gens qui n’en ont pas été prévenus à l’avance, l’écart pratique entre 19% sur le net et 24% sur le brut peut être considérable.

Si vous êtes résident

• Le revenu locatif s’ajoute à votre revenu global et est imposé selon le barème progressif espagnol : 19% jusqu’à 12 450 €, augmentant par paliers jusqu’à 47% pour les revenus au-delà de 300 000 € (barème national pour 2026, bien que certaines communautés autonomes appliquent en plus leur propre barème régional).
• Les frais déductibles sont autorisés, les mêmes catégories que pour les non-résidents de l’UE.
• Si le bien est loué comme résidence principale de longue durée du locataire, un abattement supplémentaire allant jusqu’à 60% sur le revenu locatif net s’applique avant imposition, un avantage vraiment significatif non accessible aux non-résidents. Cet abattement ne s’applique pas à la location touristique ou de courte durée.

Un point particulier sur la location touristique

Quel que soit le statut de résidence, les revenus de la location touristique de courte durée sont imposés comme les autres revenus locatifs, mais seulement si le bien est correctement autorisé :

• Costa Blanca : la licence est obligatoire spécifiquement pour les séjours allant jusqu’à 10 nuits (détail complet dans l’article 6). Pour la location touristique, la déclaration se fait trimestriellement. La TVA ne s’applique actuellement pas, sauf si des services de ménage quotidien, de restauration, etc. sont proposés.
• Canaries : aucune nouvelle licence touristique n’est délivrée depuis décembre 2025, les licences existantes restent valables. Aux Canaries, la location touristique est également soumise à l’IGIC à 7% (l’équivalent de la TVA aux Canaries). La déclaration est trimestrielle.

Louer sans licence valide, notamment avec le renforcement des contrôles dans les deux régions, crée des risques juridiques allant bien au-delà de la seule question fiscale.

Un exemple chiffré

Un propriétaire non-résident de l’UE gagne 14 000 € par an grâce à une location longue durée, avec 4 000 € de frais déductibles (charges de copropriété, assurance, IBI, commission de la société de gestion) :

• Revenu net imposable : 10 000 €.
• Impôt à 19% : 1 900 €.

Le même scénario pour un propriétaire non-résident hors UE, déductions non autorisées :

• Revenu imposable : les 14 000 € en totalité.
• Impôt à 24% : 3 360 €.

Presque le double d’impôt sur le même revenu locatif, uniquement en raison du statut de résidence, à connaître à l’avance, avant de décider comment structurer et louer le bien.

Le point essentiel à retenir

L’écart d’imposition entre non-résidents de l’UE et hors UE est important, et l’abattement allant jusqu’à 60% pour les résidents sur la location longue durée est l’un des avantages les plus précieux, et souvent sous-estimés, de l’établissement de la résidence si la location fait partie de vos projets à long terme. Obtenir un conseil approprié sur la catégorie dont vous relevez avant de commencer à louer permet d’économiser beaucoup d’efforts pour corriger des erreurs plus tard.