Comprare in Spagna è un buon investimento?

Dopo aver confrontato Tenerife e la Costa Blanca, vale la pena porsi la domanda più ampia direttamente: comprare una proprietà in Spagna ha davvero senso dal punto di vista finanziario, o è un acquisto legato allo stile di vita che per giunta mantiene il suo valore?

Il finanziamento cambia sensibilmente il quadro

Le condizioni per i non residenti dipendono molto dal profilo dell’acquirente:

• Cittadini UE: generalmente 60-70% di finanziamento su una seconda casa, a volte fino al 70-80% su una vera abitazione principale.
• Acquirenti extra UE (Regno Unito post-Brexit, Stati Uniti e altri): generalmente 50-60% di finanziamento.
• Tassi fissi per non residenti UE: circa 3,0-3,8% su 20-25 anni.
• Tassi fissi per non residenti extra UE: circa 4,3-5,2%.
• Tempi tipici della pratica: 7-10 settimane dalla consegna dei documenti alla firma.

Un dettaglio importante che spesso coglie di sorpresa: il finanziamento si basa sulla perizia della banca o sul prezzo concordato, a seconda di quale sia inferiore.

Costi correnti che spesso si dimentica di considerare

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, imposta comunale annuale sugli immobili): 0,4-1,1% del valore catastale, generalmente 400-800 €/anno a seconda del comune e della metratura dell’immobile.
• Tassa comunale sui rifiuti, addebitata due volte l’anno, di solito 40-50 € a semestre.
• Spese condominiali (per appartamenti con piscina, giardino, sicurezza condivisi): 50-180 €/mese, di più nei complessi di lusso con portineria.
• Assicurazione dell’edificio: 200-500 €/anno, richiesta dalla banca in presenza di mutuo. Consigliata comunque.
• Imposta sul reddito figurativo per non residenti: pagata ogni anno tramite il modello 210 (dichiarazione fiscale per non residenti in Spagna), anche se l’immobile non è affittato
• Luce e acqua: di solito circa 60-100 €/mese.
• Internet: di solito 25-40 €/mese.
• Allarme di sicurezza: di solito 40-50 €/mese, consigliato anche se non obbligatorio.

In totale, i costi correnti su una proprietà tipica da 300.000 € si aggirano generalmente intorno ai 2.500-3.500 €/anno.

Se compri per affittare

Come spiegato nell’articolo di confronto tra i mercati, un rendimento netto del 4-9% è realistico a seconda della regione e del tipo di immobile. Ma il rendimento sulla carta non è il rendimento in tasca: le rate del mutuo, le spese condominiali, la manutenzione, l’assicurazione, l’IBI e, se si tratta di affitto turistico, i costi di gestione, tutto questo viene detratto per primo da quella cifra, insieme all’imposta sul reddito da locazione trattata più avanti in questa serie.

Se compri per mantenere

Sia Tenerife che la Costa Blanca mostrano una crescita dei prezzi reale, basata sulla domanda e sulla scarsità di offerta, non su picchi speculativi, generalmente un segnale più sano per il valore a lungo termine. Questo approccio si adatta ad acquirenti che non necessitano di investimenti ad alto rendimento ma rischiosi.

Un esempio numerico

Un immobile da 300.000 €, finanziato al 65%, acquirente non residente:

• Anticipo di fondi propri: 105.000 €.
• Tasse e spese di chiusura (8-11%): circa 25.000-33.000 €.
• Totale fondi propri necessari all’inizio: 130.000-138.000 €.
• Rata mensile del mutuo (3,5%, 25 anni, su 195.000 €): circa 975 €.

Se l’immobile viene affittato a 1.600 €/mese:

• Reddito lordo annuo da locazione: 19.200 €.
• Meno le rate del mutuo: 11.700 €/anno.
• Meno spese condominiali e IBI combinate: circa 2.500-3.000 €/anno.
• Meno l’assicurazione: 400 €/anno.
• Margine prima dell’imposta sul reddito da locazione: circa 4.000 €/anno.

È una cifra davvero utile da conoscere prima di decidere, e sensibilmente più modesta di quanto suggerirebbe da solo il rendimento percentuale pubblicizzato. Va ricordato, però, che il ROI (return on investment, ritorno sull’investimento) aumenta significativamente alla rivendita.

Un’aggiunta importante

Per gli acquirenti che affrontano l’acquisto con aspettative realistiche invece di cercare una rivendita rapida, l’immobiliare in Spagna si è generalmente dimostrato un investimento solido, specialmente in mercati come Tenerife e la Costa Blanca dove la domanda è reale e costante. Chi tende a restare deluso di solito è chi ha guardato solo al prezzo d’acquisto e al rendimento pubblicizzato, senza considerare i costi di finanziamento, le spese correnti di proprietà e le tasse, che attingono tutte dalla stessa cifra.

Se affittare l’immobile fa parte del tuo piano, il prossimo articolo tratta i diversi tipi di contratti di locazione in Spagna, e cosa significa ciascuno per te.