Acheter en Espagne est-il un bon investissement ?

Après avoir comparé Tenerife et la Costa Blanca, la question plus large mérite d’être posée directement : acheter une propriété en Espagne a-t-il vraiment un sens financier, ou est-ce un achat lié au style de vie qui conserve accessoirement sa valeur ?

Le financement change sensiblement les calculs

Les conditions pour les non-résidents dépendent beaucoup du profil de l’acheteur :

• Citoyens de l’UE : généralement 60-70% de financement sur une résidence secondaire, parfois jusqu’à 70-80% sur une véritable résidence principale.
• Acheteurs hors UE (Royaume-Uni post-Brexit, États-Unis et autres) : généralement 50-60% de financement.
• Taux fixes pour non-résidents de l’UE : environ 3,0-3,8% sur 20-25 ans.
• Taux fixes pour non-résidents hors UE : environ 4,3-5,2%.
• Délai type de la démarche : 7-10 semaines entre la remise des documents et la signature.

Un détail important qui surprend souvent : le financement se base soit sur l’estimation de la banque, soit sur le prix convenu, selon le montant le plus bas.

Les frais courants que l’on oublie souvent de prendre en compte

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, taxe foncière municipale annuelle) : 0,4-1,1% de la valeur cadastrale, généralement 400-800 €/an selon la municipalité et la surface du bien.
• Taxe municipale sur les ordures, prélevée deux fois par an, généralement 40-50 € par semestre.
• Charges de copropriété (pour les appartements avec piscine, jardin, sécurité partagés) : 50-180 €/mois, plus élevées dans les résidences de luxe avec conciergerie.
• Assurance du bâtiment : 200-500 €/an, exigée par la banque en cas de prêt. Recommandée dans tous les cas.
• Impôt sur le revenu imputé pour non-résidents : payé chaque année via le formulaire Modelo 210 (déclaration fiscale des non-résidents en Espagne), même si le bien n’est pas loué.
• Électricité et eau : généralement environ 60-100 €/mois.
• Internet : généralement 25-40 €/mois.
• Alarme de sécurité : généralement 40-50 €/mois, recommandée bien que non obligatoire.

Au total, les frais courants sur un bien type à 300 000 € tournent généralement autour de 2 500-3 500 €/an.

Si vous achetez pour louer

Comme indiqué dans l’article de comparaison des marchés, un rendement net de 4-9% est réaliste selon la région et le type de bien. Mais le rendement sur le papier n’est pas le rendement dans votre poche : les mensualités de prêt, les charges de copropriété, l’entretien, l’assurance, l’IBI et, s’il s’agit d’une location touristique, les frais de gestion, tout cela est déduit en premier de ce chiffre, avec l’impôt sur les revenus locatifs abordé plus loin dans cette série.

Si vous achetez pour conserver

Tenerife comme la Costa Blanca affichent une croissance des prix réelle, fondée sur la demande et la rareté de l’offre, plutôt que sur des pics spéculatifs, généralement un signe plus sain pour la valeur à long terme. Cette approche convient aux acheteurs qui n’ont pas besoin d’investissements à haut rendement mais risqués.

Un exemple chiffré

Un bien à 300 000 €, financé à 65%, acheteur non-résident :

• Apport en fonds propres : 105 000 €.
• Impôts et frais de clôture (8-11%) : environ 25 000-33 000 €.
• Total des fonds propres nécessaires au départ : 130 000-138 000 €.
• Mensualité de prêt (3,5%, 25 ans, sur 195 000 €) : environ 975 €.

Si le bien est loué 1 600 €/mois :

• Revenu locatif brut annuel : 19 200 €.
• Moins les mensualités de prêt : 11 700 €/an.
• Moins charges de copropriété et IBI combinées : environ 2 500-3 000 €/an.
• Moins l’assurance : 400 €/an.
• Marge avant impôt sur les revenus locatifs : environ 4 000 €/an.

C’est un chiffre vraiment utile à connaître avant de se décider, et nettement plus modeste que ce que le pourcentage de rendement affiché seul pourrait laisser penser. Il faut toutefois se rappeler que le ROI (return on investment, retour sur investissement) augmente sensiblement à la revente.

Un ajout important

Pour les acheteurs qui abordent cela avec des attentes réalistes plutôt qu’en cherchant une revente rapide, l’immobilier en Espagne s’est généralement révélé un investissement solide, en particulier sur des marchés comme Tenerife et la Costa Blanca où la demande est réelle et constante. Ceux qui sont généralement déçus sont ceux qui n’ont regardé que le prix d’achat et le rendement annoncé, sans tenir compte des coûts de financement, des frais courants de propriété et des impôts, qui puisent tous dans le même chiffre.

Si louer le bien fait partie de votre projet, l’article suivant couvre les différents types de contrats de location en Espagne, et ce que chacun signifie concrètement pour vous.