Стоит ли покупать недвижимость в Испании как инвестицию?

После сравнения Тенерифе и Костa Бланка стоит задать более широкий вопрос напрямую: действительно ли покупка недвижимости в Испании имеет финансовый смысл, или это покупка для образа жизни, которая просто заодно сохраняет свою стоимость?

Финансирование заметно меняет расчёт

Условия для нерезидентов сильно зависят от профиля покупателя:

• Граждане ЕС: обычно 60-70% финансирования на второе жилье, иногда до 70-80% на действительно основное жильё.
• Покупатели не из ЕС (Великобритания после Brexit, США и другие): обычно 50-60% финансирования.
• Фиксированные ставки для нерезидентов из ЕС: примерно 3,0-3,8% на 20-25 лет.
• Фиксированные ставки для нерезидентов не из ЕС: примерно 4,3-5,2%.
• Типичный срок оформления: 7-10 недель от подачи документов до подписания.

Важная деталь, которая часто застаёт врасплох: финансирование предоставляется либо от банковской оценки объекта, либо от согласованной цены, банком выбирается меньшее значение.

Постоянные расходы, которые часто забывают учесть

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, ежегодный муниципальный налог на недвижимость): 0,4-1,1% от кадастровой стоимости, обычно 400-800 евро в год в зависимости от муниципалитета и площади объекта.
• Муниципальный налог на вывоз мусора, снимается 2 раза в год, обычно 40-50 евро за полугодие.
• Взносы сообщества собственников (для квартир с общим бассейном, садом, охраной): 50-180 евро в месяц, и выше для люксовых комплексов с консьержем
• Страхование здания: 200-500 евро в год, требуется банком при наличии ипотеки. Рекомендуется страховать жильё в любом случае.
• Вменённый налог на доход для нерезидентов: уплачивается ежегодно через форму Modelo 210 (декларация нерезидента в испанскую налоговую), даже если недвижимость не сдаётся в аренду.
• Свет, вода, обычно около 60-100 евро в месяц.
• Интернет, обычно от 25 до 40 евро в месяц.
• Охранная сигнализация, обычно 40-50 евро в месяц. Рекомендуется, хотя и не обязательна.

В сумме постоянные расходы на типичный объект за 300 000 евро обычно составляют около 2500-3500 евро в год.

Если вы покупаете, чтобы сдавать

Как уже говорилось в статье про сравнение рынков, чистая доходность в диапазоне 4-9% реалистична в зависимости от региона и типа недвижимости. Но доходность на бумаге не равна доходности в кармане: платежи по ипотеке, взносы сообщества, обслуживание, страховка, IBI, а если это туристическая аренда, ещё и расходы на управление, всё это вычитается из этой цифры в первую очередь, наряду с налогом на доход от аренды, о котором пойдёт речь дальше в этой серии.

Если вы покупаете, чтобы держать

И Тенерифе, и Коста Бланка показывают реальный рост цен, основанный на спросе и на дефиците объектов, а не спекулятивных скачках, что в целом более здоровый признак для долгосрочной стоимости. Такой подход подходит покупателям, которым не нужны высокодоходные, но рисковые инвестиции.

Пример расчёта

Объект за 300 000 евро, ипотека на 65% стоимости, покупатель нерезидент:

• Первоначальный взнос собственных средств: 105 000 евро.
• Налоги и расходы на закрытие сделки (8-11%): примерно 25 000-33 000 евро.
• Всего потребуется изначально собственных фондов: 130 000-138 000 евро.
• Ежемесячный платёж по ипотеке (3,5%, 25 лет, на 195 000 евро): примерно 975 евро.

Если объект сдается за 1 600 евро в месяц:

• Валовой годовой доход от аренды: 19 200 евро.
• Минус платежи по ипотеке: 11 700 евро в год.
• Минус взносы сообщества и IBI (совокупно): примерно 2 500-3 000 евро в год.
• Минус страховка: 400 евро в год.
• Маржа до налога на доход от аренды: примерно 4000 евро в год.

Это действительно полезная цифра, которую стоит знать до принятия решения, и она заметно скромнее, чем можно было бы подумать, судя только по заявленному проценту доходности. Но важно помнить, что при продаже объекта ROI (return on investment, окупаемость инвестиции) заметно вырастет.

Важное дополнение

Для покупателей, которые заходят с реалистичными ожиданиями, а не гонятся за быстрой перепродажей, недвижимость в Испании в целом показала себя как надёжная инвестиция, особенно на таких рынках, как Тенерифе и Коста Бланка, где спрос реален и устойчив. Разочарованными обычно остаются те, кто смотрел только на цену покупки и заявленную доходность, не учитывая расходы на финансирование, постоянные расходы на владение и налоги, которые все вычитаются из одной и той же суммы.

Если сдача в аренду часть вашего плана, следующая статья расскажет о разных видах договоров аренды в Испании и что каждый из них означает для вас.