Impuesto sobre el alquiler: lo que realmente pagan los arrendadores

Si has comprado una propiedad en España y la alquilas, ya sea a largo plazo, por temporada, o como alquiler turístico con licencia, los ingresos deben declararse, y cuánto impuesto pagues depende en gran medida de tu estatus de residencia.

Si eres no residente de la UE o del EEE

• Tipo fijo: 19% sobre el rendimiento neto del alquiler.
• Gastos deducibles permitidos: cuotas de comunidad, mantenimiento, seguro, IBI, tasa de basuras, luz, agua, alarma, internet, comisión de la empresa gestora.
• El impuesto se calcula sobre el rendimiento neto, no sobre la renta bruta, y se presenta trimestralmente mediante el modelo 210.

Si eres no residente de fuera de la UE y del EEE

• Tipo fijo: 24%.
• A diferencia de los no residentes de la UE/EEE, por lo general no puedes deducir gastos antes de calcular el impuesto, este se aplica sobre el ingreso bruto del alquiler. Esta norma fue recurrida ante el Tribunal Europeo, que dictaminó que calcular el impuesto así, sin tener en cuenta los gastos de los propietarios, es ilegal. Por ahora, sin embargo, no se pueden imputar gastos, a la espera de la resolución de todos los recursos. Los especialistas esperan que a partir de 2027 haya cambios oficiales en el cálculo del impuesto sobre beneficios, permitiendo aplicar los importes de gastos.

Esta es una de las diferencias más significativas del sistema, y suele pillar a la gente desprevenida si no se le advierte de antemano, la diferencia práctica entre el 19% sobre el neto y el 24% sobre el bruto puede ser considerable.

Si eres residente

• El ingreso por alquiler se suma a tu renta general y tributa según la escala progresiva española: 19% hasta 12.450 €, subiendo por varios tramos hasta el 47% para rentas superiores a 300.000 € (escala nacional para 2026, aunque algunas comunidades autónomas aplican además su propia escala regional).
• Se permiten gastos deducibles, las mismas categorías que para los no residentes de la UE.
• Si la vivienda se alquila como residencia habitual de larga duración del inquilino, se aplica una reducción adicional de hasta el 60% sobre el rendimiento neto del alquiler antes de tributar, una ventaja realmente significativa que no está disponible para los no residentes. Esta reducción no se aplica al alquiler turístico ni de corta duración.

Sobre el alquiler turístico en particular

Independientemente del estatus de residencia, el ingreso por alquiler turístico de corta duración tributa igual que el resto de ingresos por alquiler, pero solo si la propiedad está debidamente licenciada:

• Costa Blanca: la licencia es obligatoria específicamente para estancias de hasta 10 noches (desglose completo en el artículo 6). En el alquiler turístico, la declaración se presenta trimestralmente. Actualmente no se paga IVA a menos que se ofrezcan servicios de limpieza diaria, catering, y similares.
• Canarias: desde diciembre de 2025 no se emiten nuevas licencias turísticas, las existentes siguen siendo válidas. En Canarias, el alquiler turístico también paga el IGIC al 7% (el equivalente al IVA en Canarias). La declaración es trimestral.

Alquilar sin una licencia válida, especialmente con el mayor control en ambas regiones, genera riesgos legales que van mucho más allá de la cuestión fiscal.

Un ejemplo con números

Un arrendador no residente de la UE obtiene 14.000 € anuales de un alquiler de larga duración, con 4.000 € de gastos deducibles (cuotas de comunidad, seguro, IBI, comisión de la empresa gestora):

• Rendimiento neto imponible: 10.000 €.
• Impuesto al 19%: 1.900 €.

El mismo escenario para un arrendador no residente de fuera de la UE, sin deducciones permitidas:

• Ingreso imponible: los 14.000 € completos.
• Impuesto al 24%: 3.360 €.

Casi el doble de impuesto sobre el mismo ingreso por alquiler, únicamente por el estatus de residencia, conviene saberlo de antemano, antes de decidir cómo estructurar y alquilar la propiedad.

La conclusión principal

La diferencia fiscal entre no residentes de la UE y de fuera de la UE es considerable, y la reducción de hasta el 60% para residentes en alquileres de larga duración es una de las ventajas más valiosas, y a menudo infravaloradas, de formalizar la residencia si alquilar forma parte de tus planes a largo plazo. Recibir el asesoramiento adecuado sobre a qué categoría perteneces antes de empezar a alquilar ahorra bastante esfuerzo en corregir errores más adelante.