¿Es una buena inversión comprar en España?

Tras comparar Tenerife y la Costa Blanca, conviene plantear la pregunta más amplia directamente: ¿tiene realmente sentido financiero comprar una propiedad en España, o es una compra por estilo de vida que además mantiene su valor?

La financiación cambia sensiblemente el cálculo

Las condiciones para no residentes dependen mucho del perfil del comprador:

• Ciudadanos de la UE: normalmente 60-70% de financiación en una segunda vivienda, a veces hasta 70-80% en una vivienda realmente habitual.
• Compradores de fuera de la UE (Reino Unido tras el Brexit, EE. UU. y otros): normalmente 50-60% de financiación.
• Tipos fijos para no residentes de la UE: aproximadamente 3,0-3,8% a 20-25 años.
• Tipos fijos para no residentes de fuera de la UE: aproximadamente 4,3-5,2%.
• Plazo típico del trámite: 7-10 semanas desde la entrega de documentos hasta la firma.

Un detalle importante que suele pillar a la gente desprevenida: la financiación se basa en la tasación del banco o en el precio acordado, lo que sea menor.

Gastos continuos que suelen olvidarse

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, impuesto municipal anual): 0,4-1,1% del valor. catastral, normalmente 400-800 €/año según el municipio y la superficie del inmueble
• Tasa municipal de basuras, cobrada dos veces al año, normalmente 40-50 € por semestre.
• Cuotas de comunidad (para pisos con piscina, jardín o seguridad compartidos): 50-180 €/mes, más en urbanizaciones de lujo con conserjería.
• Seguro del edificio: 200-500 €/año, exigido por el banco si hay hipoteca. Recomendable en cualquier caso.
• Impuesto de renta imputada para no residentes: se paga anualmente mediante el modelo 210 (declaración de la renta para no residentes en España), incluso si la vivienda no está alquilada.
• Luz y agua: normalmente unos 60-100 €/mes.
• Internet: normalmente 25-40 €/mes.
• Alarma de seguridad: normalmente 40-50 €/mes, recomendable aunque no obligatoria.

En total, los gastos continuos en una propiedad típica de 300.000 € suelen rondar los 2.500-3.500 €/año.

Si compras para alquilar

Como se explica en el artículo de comparación de mercados, una rentabilidad neta del 4-9% es realista según la región y el tipo de propiedad. Pero la rentabilidad sobre el papel no es la rentabilidad en el bolsillo: las cuotas de la hipoteca, la comunidad, el mantenimiento, el seguro, el IBI y, si es alquiler turístico, los gastos de gestión, todo esto se resta primero de esa cifra, junto con el impuesto sobre la renta del alquiler que se trata más adelante en esta serie.

Si compras para mantener

Tanto Tenerife como la Costa Blanca muestran un crecimiento de precios real, basado en la demanda y en la escasez de oferta, no en picos especulativos, generalmente una señal más saludable para el valor a largo plazo. Este enfoque conviene a compradores que no necesitan inversiones de alta rentabilidad pero arriesgadas.

Un ejemplo con números

Una propiedad de 300.000 €, financiada al 65%, comprador no residente:

• Entrada de fondos propios: 105.000 €.
• Impuestos y gastos de cierre (8-11%): aproximadamente 25.000-33.000 €.
• Total de fondos propios necesarios al inicio: 130.000-138.000 €.
• Cuota mensual de la hipoteca (3,5%, 25 años, sobre 195.000 €): aproximadamente 975 €.

Si la propiedad se alquila por 1.600 €/mes:

• Ingreso bruto anual por alquiler: 19.200 €.
• Menos cuotas de hipoteca: 11.700 €/año.
• Menos comunidad e IBI combinados: aproximadamente 2.500-3.000 €/año.
• Menos seguro: 400 €/año.
• Margen antes del impuesto sobre la renta del alquiler: aproximadamente 4.000 €/año.

Es una cifra realmente útil antes de decidir, y notablemente más modesta de lo que sugeriría solo el porcentaje de rentabilidad anunciado. Aun así, conviene recordar que el ROI (return on investment, retorno de la inversión) aumenta considerablemente en la reventa.

Un apunte importante

Para los compradores que entran con expectativas realistas en lugar de buscar una reventa rápida, la propiedad en España en general ha demostrado ser una inversión sólida, especialmente en mercados como Tenerife y la Costa Blanca, donde la demanda es real y constante. Quienes suelen decepcionarse son los que solo miraron el precio de compra y la rentabilidad anunciada, sin tener en cuenta los costes de financiación, los gastos continuos de propiedad y los impuestos, todos ellos restando de la misma cifra.

Si alquilar la propiedad es parte de tu plan, el siguiente artículo cubre los distintos tipos de contratos de alquiler en España, y qué significa cada uno para ti.