Налог на доход от аренды, что на самом деле платят арендодатели

Если вы купили недвижимость в Испании и сдаете ее, будь то долгосрочно, посезонно или как лицензированную туристическую аренду, доход нужно декларировать, и сколько налога вы заплатите, во многом зависит от вашего статуса резидентства.

Если вы нерезидент из ЕС или ЕЭЗ

• Фиксированная ставка: 19% от чистого дохода от аренды.
• Разрешенные вычитаемые расходы: взносы сообщества, обслуживание, страховка, IBI, налог на мусор, свет, вода, сигнализация, интернет, комиссия управляющей компании.
• Налог рассчитывается с чистого дохода, а не с валовой арендной платы, подается ежеквартально через форму Modelo 210.

Если вы нерезидент не из ЕС и не из ЕЭЗ

• Фиксированная ставка: 24%.
• В отличие от нерезидентов из ЕС/ЕЭЗ, вы, как правило, не можете вычесть расходы перед расчетом суммы налога, налог начисляется на валовой доход от аренды. Данная норма была обжалована в Европейском суде, и было вынесено решение о незаконности такого расчета без учета расходов собственников. На данный момент, тем не менее, вменять расходы нельзя, нужно ждать решения по всем апелляциям. Специалисты ожидают, что с 2027 года будут официальные изменения в расчетах налога на прибыль с применением сумм по расходам.

Это одно из более существенных различий в системе, и оно часто застает людей врасплох, если их заранее об этом не предупредили, практическая разница между 19% с чистого дохода и 24% с валового может быть значительной.

Если вы резидент

• Доход от аренды добавляется к общему доходу и облагается по прогрессивной шкале Испании: 19% до 12 450 евро, далее растет через несколько ступеней до 47% на доход свыше 300 000 евро (национальная шкала на 2026 год, хотя некоторые автономные сообщества применяют дополнительно свою региональную шкалу).
• Разрешены вычитаемые расходы, те же категории, что и для нерезидентов из ЕС.
• Если недвижимость сдается как основное долгосрочное жилье арендатора, применяется дополнительное снижение до 60% от чистого дохода от аренды до налогообложения, действительно значимая льгота, недоступная нерезидентам. Это снижение не применяется к туристической или краткосрочной аренде.

Отдельно про туристическую аренду

Независимо от статуса резидентства, доход от краткосрочной туристической аренды облагается налогом так же, как и другой доход от аренды, но только если недвижимость правильно лицензирована:

• Коста Бланка: лицензия требуется именно для сдачи на срок до 10 ночей (полный разбор в статье 6). При туристической аренде отчетность предоставляется триместрально. IVA (испанский аналог НДС) на данный момент не оплачивается, если не предлагаются услуги ежедневной уборки, кейтеринга и так далее.
• Канарские острова: новые туристические лицензии сейчас не выдаются с декабря 2025 года, существующие остаются действительными. На Канарских островах при сдаче в туристическую аренду также оплачивается IGIC 7% (аналог НДС на Канарских островах). Отчетность триместральная.

Сдача без действующей лицензии, особенно с учетом усиления контроля в обоих регионах, создает правовые риски, выходящие далеко за рамки одного лишь вопроса налогов.

Пример расчета

Арендодатель, нерезидент из ЕС, получает 14 000 евро в год от долгосрочной аренды, с 4 000 евро вычитаемых расходов (взносы сообщества, страховка, IBI, комиссия управляющей компании):

• Налогооблагаемый чистый доход: 10 000 евро.
• Налог по ставке 19%: 1 900 евро.

Тот же сценарий для арендодателя, нерезидента не из ЕС, вычеты не разрешены:

• Налогооблагаемый доход: все 14 000 евро.
• Налог по ставке 24%: 3 360 евро.

Почти вдвое больше налога с того же дохода от аренды, исключительно из-за статуса резидентства, стоит знать это заранее, до принятия решения о том, как оформлять и сдавать недвижимость.

Главный вывод

Разница в налогообложении между нерезидентами из ЕС и не из ЕС существенная, а льгота до 60% для резидентов при долгосрочной аренде одно из более ценных и часто недооцененных преимуществ оформления резидентства, если сдача в аренду часть ваших долгосрочных планов. Правильная консультация о том, к какой категории вы относитесь, до начала сдачи в аренду, экономит немало усилий на исправление ошибок позже.