Tipos de alquiler de vivienda en España — larga duración, turístico y de temporada

Si la location fait partie de votre projet, que vous soyez locataire ou propriétaire louant un bien, il est utile de savoir que la loi espagnole encadre ces trois catégories de façon assez différente. Bien identifier la catégorie dès le départ permet d’éviter toute confusion par la suite.

Location longue durée

Encadrée par la loi espagnole sur les baux urbains, LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), c’est le contrat résidentiel standard, avec une véritable structure :

• Durée minimale : les contrats sont généralement signés pour un an, mais le locataire a le droit légal de le renouveler chaque année jusqu’à 5 ans (jusqu’à 7 ans si le bailleur est une entreprise).
• Dépôt de garantie : plafonné par la loi à un mois de loyer, bien que les propriétaires demandent souvent en plus une garantie bancaire ou des mois supplémentaires au-delà de la limite.
• Augmentations de loyer : indexées sur un indice précis (actuellement basé sur l’indice de référence de l’INE, l’Institut national de la statistique espagnol, et non sur la volonté du propriétaire), donc les hausses ne peuvent pas être arbitraires. Ces dernières années, il se situe autour de 2,2-2,5%.
• Délai de préavis : le locataire doit généralement donner un préavis de 30 jours pour résilier le contrat de façon anticipée après les 6 premiers mois.
• Résiliation anticipée par le propriétaire : possible après un an d’occupation par le locataire, à condition que le logement soit nécessaire au propriétaire lui-même ou à des membres de sa famille, avec un préavis de 4 mois.

Pour les propriétaires, c’est une option plus stable et prévisible : revenus réguliers, moins de changements de locataires, mais moins de flexibilité pour modifier les conditions ou récupérer le bien rapidement.

Location touristique

La location touristique de courte durée obéit à des règles complètement différentes, et l’encadrement des licences s’est nettement durci partout en Espagne au cours de la dernière année. La location touristique est régie par les autorités régionales, chaque communauté autonome ayant donc ses propres règles.

• Costa Blanca / Communauté valencienne : une licence touristique est obligatoire spécifiquement pour les séjours allant jusqu’à 10 nuits. Les locations de 11 nuits jusqu’à 9 mois sont considérées comme temporaires et ne nécessitent pas du tout de licence touristique. Obtenir la licence est une démarche assez lourde : le bien doit d’abord répondre à certaines exigences, comme disposer d’une place de parking, obtenir l’accord de la comunidad (la communauté des copropriétaires de l’immeuble), et d’autres conditions similaires fixées par la mairie.
• Tenerife / Canaries : depuis décembre 2025, une nouvelle loi a complètement arrêté la délivrance de nouvelles licences touristiques. Les licences existantes restent valables, mais aucune nouvelle n’est actuellement délivrée, ce qui a nettement ralenti les ventes de biens achetés spécifiquement dans ce but. Lors d’un changement de propriétaire, les anciennes licences perdent généralement leur validité.

Louer à des fins touristiques sans licence valide n’est pas seulement un risque d’amende, c’est en réalité agir hors-la-loi, et les contrôles se sont renforcés à la fois dans ces régions et dans toute l’Espagne.

Location saisonnière (temporada)

Se situe entre les deux options précédentes : la location saisonnière est possible jusqu’à 9 mois. Dans la Communauté valencienne, cela couvre de 11 nuits à 9 mois. Aux Canaries, jusqu’à 9 mois. Pour ce type de location, le motif de la location compte. Cela ne peut être ni des vacances, ni une résidence permanente. Elle est souvent utilisée par des personnes qui déménagent temporairement, travaillent à distance pour une saison, ou restent pour une durée déterminée à des fins de convalescence, entre autres.

• Ne bénéficie pas des protections strictes du locataire prévues par la LAU, puisqu’elle n’est pas considérée comme résidence principale.
• Pas d’exigence minimale fixe de dépôt de garantie, contrairement à la location longue durée.
• Plus de flexibilité pour les deux parties, mais moins de protection juridique en cas de problème.
• Sur la Costa Blanca, c’est précisément cette catégorie qui couvre la période de 11 nuits à 9 mois, une option intermédiaire vraiment pratique tant pour les locataires que pour les propriétaires.

Pourquoi c’est important

Choisir la mauvaise catégorie, ou pire, louer un bien sans comprendre quelles règles s’appliquent, est l’une des erreurs les plus courantes et les plus facilement évitables sur le marché immobilier espagnol. Comprendre quel type de location correspond à votre situation, que vous louiez ou soyez locataire, est la première vraie étape pour bien faire les choses.