Impuestos sobre la propiedad en Tenerife (Canarias)

Una vez entendidos los pasos de una operación, lo siguiente que conviene saber es exactamente cuánto vas a pagar, y esa cifra depende de dónde compres más de lo que la mayoría espera.

Si estás comprando

Si compras una vivienda de segunda mano en Tenerife, pagarás ITP, el impuesto de transmisiones patrimoniales, al 6,5% del precio de compra. Si compras obra nueva directamente al promotor, el impuesto cambia a IGIC, el equivalente canario del IVA, al 7%, más el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), normalmente al 1%. El comprador también asume los gastos de notaría y del Registro de la Propiedad.

Por ejemplo, en una obra nueva de 250.000 €: el IGIC al 7% suma 17.500 €, más el AJD al 1% (2.500 €), más notaría y registro, aproximadamente otros 3.000-3.500 €. Los gastos adicionales totales suelen rondar el 9-10% sobre el precio de la propiedad.

El ITP debe pagarse en un plazo de 30 días hábiles desde la firma ante notario, un plazo legal que conviene tener presente desde el principio.

Si estás vendiendo

Si vendes, lo importante es el impuesto sobre ganancias patrimoniales, calculado como la diferencia entre el precio de compra y el de venta, menos los gastos deducibles. Los no residentes pagan un tipo fijo del 19%, y se aplica un sistema de retención: el comprador retiene un 3% del precio de venta para asegurar el pago del impuesto. Esa cantidad retenida se declara mediante el modelo 210 en el plazo de un mes tras la operación. Si el impuesto real sobre el beneficio, al 19%, resulta inferior a esa retención del 3%, el vendedor puede solicitar la devolución de la diferencia.

Para los residentes fiscales en España, el cálculo funciona de otra forma, a través de la declaración anual, según una escala progresiva:

• 19% hasta 6.000 €
• 21% de 6.000 € a 50.000 €
• 23% de 50.000 € a 200.000 €
• 27% de 200.000 € a 300.000 €
• 28% o 30% por encima de ese umbral

Por ejemplo, un residente vende una vivienda con un beneficio de 60.000 €. Los primeros 6.000 € tributan al 19%, los siguientes 44.000 € al 21%, y los últimos 10.000 € al 23%. El impuesto se calcula por tramos, no sobre el importe total, por lo que el tipo efectivo final suele ser más bajo de lo que parece a primera vista.

Conviene recordar también la plusvalía municipal, un impuesto local aparte que a menudo se pasa por alto, calculado por el ayuntamiento según el aumento del valor catastral del suelo durante el periodo de propiedad.

Tipo reducido de ITP al comprar

El tipo reducido (tipo reducido) del 5% se aplica cuando se cumplen todas estas condiciones a la vez:

• La vivienda será la residencia habitual del comprador
• El precio no supera los 200.000 €
• Es la primera vivienda del comprador, o ha vendido la anterior en un plazo de 2 años

Existe una bonificación adicional del 20% sobre ese 5% si además se cumplen estos requisitos:

• Es la primera vivienda habitual
• El comprador tiene 40 años o menos
• La renta anual conjunta no supera los 46.455 € (más 6.825 € por cada persona a cargo)
• O el comprador es una mujer víctima de violencia de género

Por ejemplo, un comprador adquiere un piso por 165.000 €, que será su primera y única vivienda habitual. Cumple todos los requisitos: el precio está por debajo de 200.000 €, tiene 32 años y su renta está dentro del límite.

Primero se aplica el tipo reducido del 5%: 165.000 € × 5% = 8.250 €. Como también cumple los requisitos de la bonificación, se aplica un 20% adicional de descuento: 8.250 € × 20% = 1.650 €.

Impuesto final: 8.250 € – 1.650 € = 6.600 €.

En comparación, al tipo estándar del 6,5%: 165.000 € × 6,5% = 10.725 €.

La diferencia entre el tipo estándar y el reducido es de 4.125 €, una cantidad considerable que es fácil pasar por alto si no se revisan los requisitos de antemano.

Conviene señalar: si el tipo reducido se aplica de forma incorrecta, Hacienda puede reclamar después la diferencia hasta el 6,5%, con intereses de demora, así que conviene confirmar la situación antes de la compra, no después.

Nada de esto hay que memorizarlo. Solo hay que tenerlo en cuenta con antelación, idealmente junto a un asesor, para que la cifra ante el notario no sea una sorpresa.