Fiscalité immobilière à Tenerife (Canaries)

Une fois les étapes d’une transaction comprises, il convient de savoir exactement combien vous allez payer, et ce montant dépend de l’endroit où vous achetez plus qu’on ne le pense généralement.

Si vous achetez

Si vous achetez un bien ancien à Tenerife, vous paierez l’ITP, la taxe de transmission, à hauteur de 6,5% du prix d’achat. Si vous achetez du neuf directement auprès d’un promoteur, la taxe devient l’IGIC, l’équivalent canarien de la TVA, à 7%, plus une taxe sur les actes juridiques (AJD), généralement de 1%. L’acheteur prend aussi en charge les frais de notaire et d’enregistrement.

Par exemple, pour un bien neuf à 250 000 € : l’IGIC à 7% représente 17 500 €, plus l’AJD à 1% (2 500 €), plus notaire et enregistrement, environ 3 000 à 3 500 € supplémentaires. Le total des frais additionnels tourne généralement autour de 9-10% du prix du bien.

L’ITP doit être payé dans les 30 jours ouvrés suivant la signature chez le notaire, un délai légal à garder à l’esprit dès le départ.

Si vous vendez

Si vous vendez, l’impôt qui compte est celui sur la plus-value, calculé comme la différence entre le prix d’achat et de vente, moins les frais déductibles. Les non-résidents paient un taux fixe de 19%, avec un système de retenue : l’acheteur retient 3% du prix de vente pour garantir le paiement de l’impôt. Ce montant retenu est déclaré via le formulaire Modelo 210 dans le mois suivant la vente. Si l’impôt réel sur le profit, à 19%, s’avère inférieur à cette retenue de 3%, le vendeur peut demander le remboursement de la différence.

Pour les résidents fiscaux espagnols, le calcul fonctionne différemment, via la déclaration annuelle, selon un barème progressif :

• 19% jusqu’à 6 000 €
• 21% de 6 000 € à 50 000 €
• 23% de 50 000 € à 200 000 €
• 27% de 200 000 € à 300 000 €
• 28% ou 30% au-delà de ce seuil

Par exemple, un résident vend un bien avec un bénéfice de 60 000 €. Les premiers 6 000 € sont imposés à 19%, les 44 000 € suivants à 21%, et les derniers 10 000 € à 23%. L’impôt est calculé par tranche, pas sur le montant total, donc le taux effectif final est généralement plus bas qu’il n’y paraît.

À noter également : la plus-value municipale (plusvalía municipal), une taxe locale distincte souvent négligée, calculée par la mairie selon l’augmentation de la valeur cadastrale du terrain sur la période de possession.

Taux réduit d’ITP à l’achat

Le taux réduit (tipo reducido) de 5% s’applique lorsque toutes ces conditions sont réunies :

• Le bien deviendra la résidence principale de l’acheteur
• Le prix ne dépasse pas 200 000 €
• C’est le premier bien de l’acheteur, ou il a vendu le précédent dans un délai de 2 ans

Une bonification supplémentaire de 20% sur ce taux de 5% s’applique si ces conditions sont également remplies :

• C’est la première résidence principale
• L’acheteur a 40 ans ou moins
• Le revenu annuel combiné ne dépasse pas 46 455 € (plus 6 825 € par personne à charge)
• Ou l’acheteuse est une femme victime de violences de genre

Par exemple, un acheteur acquiert un appartement à 165 000 €, qui deviendra sa première et unique résidence principale. Il remplit toutes les conditions : le prix est inférieur à 200 000 €, il a 32 ans, et son revenu se situe dans la limite fixée.

Le taux réduit de 5% s’applique d’abord : 165 000 € × 5% = 8 250 €. Comme il remplit aussi les conditions de la bonification, une réduction supplémentaire de 20% s’applique : 8 250 € × 20% = 1 650 €.

Impôt final : 8 250 € – 1 650 € = 6 600 €.

En comparaison, au taux standard de 6,5% : 165 000 € × 6,5% = 10 725 €.

La différence entre le taux standard et le taux réduit s’élève à 4 125 €, une somme non négligeable, facile à manquer si l’on ne vérifie pas les conditions au préalable.

À noter : si le taux réduit est appliqué à tort, l’administration fiscale peut réclamer ultérieurement la différence jusqu’à 6,5%, majorée d’intérêts de retard, mieux vaut donc confirmer votre éligibilité avant l’achat, pas après.

Rien de tout cela n’est à retenir par cœur. Il suffit d’en tenir compte à l’avance, idéalement avec un conseiller, pour que le montant chez le notaire ne soit pas une surprise.